2026-08-16 · regulation

Vivienda: el laboratorio Catalunya

Crisis residencial

Una década después de la ley contra los desahucios, la comunidad suma una batería de normas que intentan resolver la emergencia habitacional

Las propuestas del sector para la crisis de la vivienda: construir más, agilizar trámites y proteger al inquilino

En la última década, Catalunya se ha convertido en uno de los principales laboratorios de la regulación en materia de vivienda en España. El rompecabezas de la emergencia habitacional ha dejado tras de sí un reguero de medidas impulsadas por las administraciones para proteger a los hogares más vulnerables, ampliar el parque de pisos sociales o contener los alquileres ante la escalada imparable de los precios, a la vez que se han introducido nuevas reglas para definir quién es un gran tenedor o limitar el uso de los contratos de temporada. La última de estas leyes impulsadas por la Generalitat, contra la "compra especulativa" de inmuebles, no ha pasado este verano el examen del Consell de Garanties Estatutàries. El ejecutivo catalán se ha comprometido a modificar la norma, que han criticado frontalmente las patronales y entidades del sector inmobiliario, al considerar que agravará la crisis de oferta. Mientras los propietarios advierten que la sobrerregulación ha generado aún más inseguridad jurídica, el movimiento por el derecho a la vivienda digna alerta de los resquicios de estas normas.

Ya han pasado más de diez años desde que, en 2015, en plena recuperación tras los efectos más duros de la crisis financiera, el Parlament de Catalunya aprobara una ley promovida, entre otras entidades, por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). La normativa introdujo medidas contra los desahucios en un momento en que las ejecuciones hipotecarias se contaban por miles. Pese a que el Tribunal Constitucional invalidó algunos de sus artículos clave, aquella ley abrió una nueva etapa de reformas que, durante la década siguiente, han ido ampliando y modificando las reglas del mercado de la vivienda.

Una de las medidas que más reacciones ha generado –y continúa haciéndolo– es el tope a los alquileres. La ley catalana de 2020 fue el primer intento de contener las rentas mediante un índice que limitara los precios de los nuevos contratos. Dos años más tarde, el Tribunal Constitucional frenó estas aspiraciones al considerar que la Generalitat invadía competencias estatales. Sin embargo, la medida volvió a entrar en vigor con la nueva regulación del Ejecutivo español, que restableció este control en 2024. Catalunya fue la primera comunidad en solicitar y aplicar esta limitación de precios mediante la declaración de 271 municipios tensionados, que ahora son 302.

Para el catedrático de Economía en la Universitat Pompeu Fabra José García Montalvo, la ley catalana de 2020 fue "nociva" y "terrible" porque no tenía en cuenta características diferenciales clave de los pisos y penalizaba la rehabilitación. Sobre la ley estatal, el académico cree que, como consecuencia, los propietarios se han vuelto más "selectivos", arrendando sus pisos a familias con más recursos y expulsando a las rentas más bajas hacia el alquiler informal o de habitaciones. Además, García Montalvo no confía en las fianzas del Incasòl como fuente estadística para analizar la evolución de esta contención de los precios a raíz del tope. "Solo aparece quien ha podido alquilar", apunta este economista.

El vicepresidente segundo del Col·legi d'Agents de la Propietat Inmobiliària y director general de Amat Immobiliaris, Guifré Homedes, lamenta que la oferta "se ha hundido" y que muchos propietarios han decidido vender o ceder pisos a familiares antes que ponerlos en alquiler tradicional.

El Sindicat de Llogateres denuncia la falta de sanciones y los incumplimientos en muchas de las medidas

En el ámbito de la creación de vivienda protegida, en 2018, el Ayuntamiento de Barcelona –entonces con Ada Colau como alcaldesa– impulsó la reserva del 30% de las nuevas promociones inmobiliarias y de las grandes rehabilitaciones para vivienda de protección oficial (VPO). Tras ocho años de aplicación, el actual consistorio reconoce que la medida solo ha permitido incorporar 34 viviendas sociales asequibles terminadas, muy por debajo de las previsiones iniciales. Para el presidente de la Associació de Promotors de Catalunya (APCE), Xavier Vilajoana, la reserva del 30% ha reducido "drásticamente" la producción de vivienda en la capital catalana y ha supuesto un freno a las rehabilitaciones, lo que incrementa el riesgo de degradación. "Seremos La Habana de Catalunya", lamenta, y considera que los responsables políticos tienen una "suprema ignorancia" del funcionamiento real del mercado.

Por su parte, Homedes, observa un "consenso" dentro del sector sobre la necesidad de repensar la norma, debido a la inviabilidad de aplicarla en promociones pequeñas y a la falta de suelo. En cambio, desde el Sindicat de Llogateres, su portavoz, Carme Arcarazo, critica que el incumplimiento de esta regulación es "absolutamente flagrante", ya que los inversores han esquivado la norma al rehabilitar las viviendas piso por piso, sin que haya las inspecciones suficientes.

Dentro de la misión para conseguir captar más vivienda social, el antropólogo y cofundador del Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA) Jaime Palomera también destaca la importancia del cambio legislativo que permitió en 2019 que las nuevas vivendas de protección oficial pasaran a ser permanentes. "Se acaba con la anomalía histórica de hacer vivienda con protección temporal, que perdía la calificación al cabo de unos años. De esta manera, Catalunya sigue el ejemplo de Euskadi, que lo cambió hace veinte años", añade. En 2025, el Govern también amplió con un decreto ley los derechos de tanteo y retracto de la administración, que le permiten comprar una vivienda antes o después de que se venda a un tercero. García Montalvo ve con buenos ojos la medida como manera rápida de hacer crecer el parque de vivienda social.

Algunas de estas modificaciones normativas también han redefinido qué se entiende por gran tenedor en Catalunya y les han aplicado condiciones para "favorecer la demanda residencial y penalizar la demanda especulativa", recuerda Palomera. Aunque en la definición estatal se establece como gran tenedor a quien sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, en 2024 la Generalitat activó la posibilidad de fijar el umbral en cinco o más pisos en las zonas tensionadas.

Para el economista José García Montalvo, la "ideología" ha prevalecido en la definición de quién es un gran tenedor. En su opinión, el mercado español de la vivienda está muy atomizado –con una mayoría de "pequeños propietarios"– y nadie tiene suficiente poder para controlar los precios. "Están legislando locamente para intentar afectar a ni siquiera un 10%, porque la verdadera gran tenedora es la administración pública", dice Vilajoana, de APCE.

Promotores e inmobiliarias creen que el tope a los alquileres ha reducido la oferta disponible

El tope a los alquileres supuso una gran victoria para el Sindicat de Llogateres, que considera "evidente" que está funcionando. Aun así, Arcarazo denuncia que los precios no están bajando tanto como deberían porque no se están aplicando sanciones a los propietarios que incumplen la norma. También celebra que a principios de año el Govern trasladara este límite a los alquileres de temporada, pero denuncia que los portales siguen llenos de anuncios que superan los precios establecidos por el índice. Sin embargo, Homedes cree que la regulación no ha conseguido que estos pisos vuelvan al mercado de larga estancia, ya que la demanda (por ejemplo, estudiantes o trabajadores que están de paso) no ha disminuido.

Tras la puesta en marcha de esta retahíla de regulaciones, el debate para encontrar una solución estable al problema de la vivienda en Catalunya sigue abierto.

En busca de soluciones legislativas

Ley 'antidesahucios': Se aprobó en 2015 en plena ola de desahucios en Catalunya a partir de una iniciativa legislativa popular impulsada por la PAH, la Aliança contra la Pobresa Energètica y el Observatori DESCA. Establecía mecanismos para obligar a una solución mediante alquiler social en determinados supuestos.

Reserva del 30%: En 2018, el Ayuntamiento de Barcelona de Ada Colau impulsó una reserva del 30% de vivienda protegida en las nuevas promociones inmobiliarias y grandes rehabilitaciones. El objetivo era ampliar el parque de pisos asequibles de la ciudad, pero, por ahora, solo se han generado 34 inmuebles con esta fórmula.

Tope a los alquileres: En 2020, Catalunya impulsó su propia normativa para contener los alquileres con un índice que limitaba el precio de los nuevos contratos. El Constitucional terminó anulando los artículos clave, pero este control se volvió a aplicar con la nueva ley estatal de 2023. En los municipios declarados tensionados, cuando termina un contrato y se firma uno nuevo, el alquiler no puede superar la última renta vigente. Si el propietario es gran tenedor, el precio no puede superar el máximo que marca el índice.

VPO permanente: En 2019, la Generalitat aprobó un cambio legislativo para que las nuevas viviendas de protección oficial (VPO) mantuvieran este régimen de forma permanente, sin que este caducara al cabo de un determinado periodo. En 2025, amplió los supuestos en los que la Administración puede ejercer los derechos de tanteo y retracto, con el objetivo de ampliar el parque público de vivienda de Catalunya.

Grandes tenedores: La Generalitat ha creado un registro de grandes tenedores y ha ampliado al 20% el impuesto de transmisiones patrimoniales para la compra de inmuebles residenciales cuando el propietario tiene esta consideración.

Alquiler de temporada: Desde enero de este año, el Govern también ha impuesto límites a los precios y ha endurecido los requisitos bajo los cuales un piso puede alquilarse con esta modalidad de contrato.

Compra especulativa: El proyecto de Generalitat buscaba restringir la compra con "fines especulativos" por parte de grandes tenedores en municipios tensionados. El Consell de Garanties Estatutàries cuestionó su encaje legal y el Govern ha anunciado cambios, aunque el sector reclama su retirada.